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Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes

Mit Beschluss vom 07.05.2021 hat der Bundesrat der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrESt) zugestimmt. Die Verschärfungen führen bei der Veräußerung von Anteilen an grundbesitzhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften häufiger zu einer Besteuerung mit GrESt. Das erschwert auch die Strukturierung von RETT-Blocker Modellen. Das Gesetz tritt am 1. Juli 2021 in Kraft. Damit werden alle Transaktionen ab diesem Zeitpunkt von den Neuregelungen erfasst.

Das Gesetz beinhaltet folgende wesentliche Neuregelungen:
  • Die Grenze für unschädliche Beteiligungsverkäufe wird von 95% auf 90% abgesenkt.
  • Zukünftig werden auch Veräußerungen von Gesellschaftsanteilen an Dritte in die Berechnung der 90%- bzw. 95% -Grenze mit einbezogen.
  • Verlängerung der Sperrfrist von 5 auf 10 Jahre.
 
Absenkung der 95% Grenze- auf 90%
Nach bisheriger Rechtslage kann die GrESt durch Gestaltung des Share-Deals vermieden werden, indem nur 94,9% der Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften übertragen werden und eine Aufstockung auf 100% erst nach Ablauf von 5 Jahren erfolgt  (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
Des Weiteren konnte die Besteuerung auch vermieden werden, indem Anteile von geringer Höhe (5,1% oder mehr) nicht nur zurückbehalten, sondern auf fremde Personen übertragen werden (geregelt in § 1 Abs. 3, Abs 3a GrEStG).
Durch die Neuregelung wird diese Grenze nun von 95% auf 90% abgesenkt und die „Sperrfrist“ zur Vereinigung der Anteile von 5 auf 10 Jahre verlängert, wodurch die schrittweise Übertragung unattraktiver werden soll.
 
Änderung der Berechnung der 90%- bzw. 95%-Grenze
Der bereits bestehende § 1 Absatz 2a GrEStG erfasst Gesellschafterwechsel an Personengesellschaften mit inländischem Grundbesitz in Höhe von mindestens 90% innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Der Tatbestand fingiert die Übertragung der inländischen Gesellschaftsgrundstücke von der „alten“ Gesellschafterstruktur auf die „neue“.
Korrespondierend dazu erfasst die Neuregelung des § 1 Absatz 2b GrEStG unter den gleichen Voraussetzungen wie oben Anteilseignerwechsel an Kapitalgesellschaften. Dadurch werden nun auch Übertragungen auf Dritte Personen in die Berechnung der 90%-Grenze mit einbezogen. Besteuert wird die Gesellschaft, die wegen des Anteilseignerwechsels grunderwerbsteuerrechtlich nicht mehr als dieselbe Kapitalgesellschaft anzusehen ist, weil sich der Gesellschafterbestand innerhalb der letzten 10 Jahre um mehr als 90% verändert hat.
 
Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre
Die bisherige Sperrfrist von 5 Jahren wird auf 10 Jahre verlängert. Zudem wird die Missbrauchsver-hinderungsvorschrift im Zusammenhang mit Mitunternehmerschaften neugegliedert. Danach verlängert sich die Vorbehaltensfrist in den Fällen auf 15 Jahre, in denen eine Besteuerung ausgeblieben ist, weil zunächst weniger als 90% bez. 95% der Anteile übertragen wurden.
 
Anwendung auf Grundstücksverkäufe im Rück-wirkungszeitraum von Umwandlungsfällen
Durch eine Gestaltung im Nachgang von Share Deals konnte durch Umwandlungsvorgänge eine hohe Grunderwerbsteuerbelastung erheblich reduziert werden, wenn im ertragssteuerrechtlichen Rückwirkungszeitraum die Gesellschaftsgrund-stücke zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis veräußert wurden. In diesen Fällen erfolgt keine Besteuerung nach anderen Steuerarten. Die neue Vorschrift § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 sieht nun eine Besteuerung in Umwandlungsfällen vor. Bemessungsgrundlage ist in diesen Fällen der Grundbesitzwert.

Ansprechpartner:
Timo Turek, LL.M.
Email: timo.turek@ypsilon.group
Tel: +49 221 292796 15

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